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开价13.3亿元“礁湖园”再次求售

2011-05-24 《联合早报》 龚慧婷 位于马林百列,在2009年集体出售“触礁”的“礁湖园”(Laguna Park),再次登场求售。 这回开出的要价是13亿3000万元,比2009年开出的12亿元还高。 但负责这项招标活动的莱坊产业投资咨询部执行董事黄永康,却对这个项目深具信心,主要是因为政府目前并没有在东海岸推出这类地段售卖。 他指出,西海岸的共管公寓的售价现在都已在每平方英尺1000元以上,更何况这里是东海岸,还有面海的景观? 莱坊董事经理陈忠青也指出,礁湖园面积庞大,是非常稀有的地段,发展商在重建后,可推出拥有300米长无敌海景的新共管公寓。 礁湖园曾是建于70年代的中等入息公寓(HUDC),于2007年私有化,并在同年年底首次尝试集体出售,但由于时机问题,在2009年宣告集体出售失败。 这一回“卷土重来”并开出13亿3000万元的预示价,意味着,在所有516个私宅单位中,最小单位(1453平方英尺)的业主能获得235万元,最大单位(3369平方英尺)的业主能获得450万元。 此外,礁湖园也有12个商店单位(各1636平方英尺),业主是建屋发展局。建屋局也是80%同意销售的业主之一。若成功以13亿3000万元出售,建屋局可分得2200万元。 对于这一回的“时机”问题,房地产分析师回答:“若非此时,更待何时?” 欣乐国际执行董事麦俊荣在受询时指出,国家发展部长许文远刚走马上任,是否会推出更多降温措施还不得而知。因此,现在是卖家脱手的时机。接下来,政府会在售地计划下,推出更多还是更少的私宅地皮,都还是未知数。 他也因此认为“没有所谓的‘最好的时机’。” 然而,由于最近成交的集体出售地段,成交价都不会太高,因此,麦俊荣认为,要价超过13亿元,要顺利成交,挑战性相当大。 麦俊荣指出,从年头至今,有20起集体出售的交易成交,但只有五起的价格超过1亿元,发展商显然对1亿元以下的地皮较感兴趣,许多甚至还少于6000万元。 此外,礁湖园的总建筑楼面,其实与前些日子已招标截止的松林阁(Pine Grove)差不多。 礁湖园的地皮面积是67万7493平方英尺,容积率是2.8,可建筑楼面约189万6993平方英尺,比松林阁稍大。 莱坊指出,礁湖园的发展溢价约2亿6900万元,加上将地契租约填补到99年的2亿5000万元,地皮价格相等于容积率每平方英尺975元。 位于乌鲁班丹路的松林阁,要价是17亿元,加上4亿6000万元的发展费和发展溢价,地皮价格估计约容积率每平方英尺1150元。负责销售松林阁的仲量联行昨天受询时依然对招标结果三缄其口,未证实是否有发展商出手。 7月5日招标截止 据估计,礁湖园这一次的“回本价”是每平方英尺1400元,新公寓的售价可能约每平方英尺1600至1700元。招标截止日期是7月5日。 礁湖园上一回的销售过程波折重重。除了碰上金融海啸,在收集签名的阶段中,也曾发生不支持出售的业主的单位或汽车遭人破坏的事件,成为全城焦点。 在2008年底,礁湖园首次收集到超过80%的业主签名同意出售,原本叫价12亿元,但没有办法在招标活动中“锁定”任何投标书。 到了2009年底,价格虽降至9亿6700万元,但新价格却迟迟无法获得买卖双方的支持,集体出售委员会最终让集体出售协议自动失效,不寻求展期。 如果您有任何房地产相关问题,不要犹豫,拨电+65-9337-8483与Jack联系. Advertisements

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珍珠苑三度求售 预示价约7.5亿元

2011-04-12 《联合早报》 数度出售不成的珍珠苑(PearlBank Apartments),昨天第三度登场求售,预示价约7亿5000万元,与2007年的要价一样。 若包括一笔将地契租约填补到99年的费用(1亿6720万元),发展商需要支付的总价约9亿元,尺价则相等于容积率每平方英尺1495元。 珍珠苑建有280个单位,占地8万2379平方英尺,有12种不同面积的私宅单位(面积介于1324至3993平方英尺)。 若以这个预示价来计算,业主从集体出售中可获得的金额,介于181万至488万元之间。 此外,这个项目还有8个面积介于700至5630平方英尺的商业单位,估计业主可获得的金额,介于119万至686万元之间。 这个公寓项目建于70年代,楼高37层,外形有如马蹄铁,是本地早期的私人公寓。 根据2008年的建筑总蓝图,地段被归为私宅用途,容积率是7.2。 这一回,负责珍珠苑集体出售的是莱坊(Knight Frank)。 珍珠苑上一回是在2007年取得80%的业主签名同意出售,当时也是由莱坊负责,但在推出后,却碰上了金融危机,原本有意的4家发展商,因美国次贷事件曝光而纷纷打了退堂鼓,最终集体出售失败。 在2008年1月,这个公寓项目改为投标方式集体出售,但最终也没有结果。 据了解,珍珠苑第一次尝试集体出售,是在2005、2006年间,当时,由另一家房地产咨询顾问公司负责,最终因无法取得关键的80%业主签名同意出售,而无法推出市场。 莱坊产业投资咨询部主管黄永康说,珍珠苑的优势是,它位处珍珠山的半山腰,就算是较低的楼层,也能无阻挡地看到市区景观。项目也毗邻欧南园地铁转换站,基本设施完善。 珍珠苑的公开招标截止日期是5月25日。 经禧楼也求售 与此同时,位于第9邮区的经禧楼(Cairnhill Mansion)日前也推出市场求售,保留价是3亿6150万元(或相等于潜在楼面每平方英尺2308元),这比在2007/2008年初推出市场集体出售时的要价稍低。 当年,占地4万3103平方英尺的经禧楼,预示价是4亿4360万元(每平方英尺2833元)。 发展商无需为这个项目支付发展费。经禧楼的集体出售招标活动由世邦魏理仕(CBRE)负责,招标截止日期是5月31日。 这个已有40年屋龄的项目有60个单位,平均面积约2024平方英尺,若以新的预示价计算,每名业主平均可得570万元赔偿。经禧楼也有一个8525平方英尺的顶层豪宅单位,估计业主可获得1510万元的赔偿。  

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研究报告:交易量今年首季减20%至25% 本地私宅价格整体趋稳

2011-03-29 《联合早报》 龚慧婷 分析师说,私宅价格已出现趋软迹象,显示降温措施已开始生效,政府短期内推出新降温措施的可能性不大。 最新的房地产研究报告显示,与去年第四季比较,私宅交易量在今年第一季减少了20至25%,整体价格已趋稳,有分析师猜测,政府在短期内再推出新降温措施的可能性不大。 莱坊(Knight Frank)研究部主管方宝顺在其研究报告中更指出,整体私宅价格(包括由发展商直接售卖的新单位、楼花转售和转售私宅)大致已趋稳,特别是大众私宅价格已出现趋软迹象,显示降温措施已开始生效,政府应该不会再出手。 他指出,今年首季的住宅房地产价格,上下的波动不超过2%,已经稳定下来,达到了政府希望让房地产价格维持稳定和可持续发展的目标。   他也预测,今年全年,大众私宅的价格将下跌最多达5%。 昨天发布新报告的还有世邦魏理仕(CBRE)和戴德梁行(DTZ)。 世邦魏理仕指出,在今年第一季,由发展商直接出售的私宅,估计介于3200至3400个单位之间,比去年第四季售出的4241个单位,少了20至25%。除了成交量减少,与去年底比较,新私宅价格也大致维持平稳。 方宝顺也发现,不少示范单位的参观者减少,与去年下半年火热的情况相去甚远。在第一季,发展上每个月平均卖出约1100个新单位,比2010年的平均1382个单位少了约12%。 虽然降温措施后,买家开始采观望态度,成交量下跌是预期中的事,但成交量下跌的幅度,没有分析师较早前预期的大。 售价比之前稍降 尽管如此,方宝顺昨天也指出,整体价格,尤其是大众私宅的价格,已开始趋软。在一些情况下,发展商开始推出一些“好康”,如现金回扣礼券和为最早购屋者可享有特别折扣。一些新项目在最近推出新单位时,售价也比之前的一些单位稍微便宜一点。 根据莱坊截至22日的数据,在首季,高档共管公寓价格季比上涨2.1%,平均成交价是每平方英尺2270元;超高档豪宅价格稍下跌0.3%,达3229元;中档私宅成交价上涨最多,达8.5%,达1670元;大众私宅价格只上涨2.2%,达900元,与去年第四季3.6%比较,涨幅收窄。 方宝顺说,第一季,中档私宅的涨幅比第四季的1.6%涨幅大,但主要由东海岸一些有海景的公寓带动,若加入其他地区比较,整体价格上涨的幅度其实很小。 他认为,接下来,随着更多发展商推出更多新项目,价格估计会进一步趋软。 在第一季,总价让人觉得较负担的起的“迷你型”单位,依旧受到市场欢迎。此外,一些地点好,靠近地铁站的项目也卖得不错。 世邦魏理仕的报告也显示,第一季卖得好的项目有靠近火车站的Spottiswoode 18,已卖出251个单位中的90%,平均尺价2000元,此外,濒水项目Waterfront Isle(561个单位)和靠近三巴旺地铁站的Canberra Residences(320个单位),也分别卖出75%的单位,尺价分别为990和830元。 高档买家依旧在等待时机进场,因此,豪宅项目只零星卖出一些单位。 世邦魏理仕私宅部执行董事陈金道也猜测,一些可能在第二季登场的新项目,包括弗洛拉通道(Flora Drive)的Hedges Park、基里尼路(Killiney Road)上的The Boutiq、汤申路上段的共管公寓和Luxus Hills有地私宅的第五期项目。 陈金道说:“假设经济稳定,第二季与第一季的发展步伐相同,那么,在第二季,新单位的成交量可能介于3000至3500个单位之间,价格相信不会有显著的波动。”  

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