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发展商趁热打铁 趁买气旺推出新项目

2011-05-17 《联合早报》 龚慧婷 房地产分析师认为,由于接下来政府可能进一步推出降温措施,加上全球经济不稳定,发展商纷纷趁现在买气旺热时推出新项目,促使发展商4月推出的新私宅单位总数,超过了2000个的关口。 发表上述看法的高力国际研究与咨询部主管谢岫君指出,4月份推出的新单位总数,就比3月份多了超过64%。 根据市区重建局的数据,3月已售出1386个新单位,4月更进一步售出1788个新单位,买气相当热。 本地一家证券行昨天发表的最新报告也显示,5月份的新私宅销售或许还会相当旺热,依旧由袖珍型单位来支撑,一些发展商也推出了印花税回扣等配套来吸引买家进场。  该证券行的分析师上个星期五走访了一些示范单位,发现买气还是聚焦于地点好、较小型的单位和大众私宅项目。 分析师指出,海峡实业预售位于花柏山一带的The Foresta @ Mount Faber反应不错。公司证实在推出的80个单位中,73个已找到买主,相当于单位总数(141个)的50%。 永泰置地(Wing Tai)在武吉班让一带柏提路(Petir Road)的新私宅项目“嘉翠雅居”(Foresque Residences)刚在14日推出预售。 在推出的176个单位中,至少50%已售出,售价约介于每平方英尺1100至1300元,比附近城市发展的Tree House去年4月推出时的平均价格(每平方英尺830元)和最近的850元都高。 但永泰据说为买家提供了3%的印花税回扣。分析师相信,除回扣外,这一带或许真的有实际的买家需求。 近期推出一些项目 中位数价格升高 第一太平戴维斯研究与咨询高级经理孙燕清也注意到,最近推出的一些项目,中位数价格已比数个月前同一个地区的新项目高,或许将导致销售速度放缓。 证券行分析师也相信,随着发展商推出更多项目,5月份的销售情况或许会比4月热,但全年总数应该不及去年创纪录的超过1万4000个单位。 谢岫君指出,尽管市场在大选前稍微休息了一阵,发展商现在可能会趁新措施和海外环境改变前,推出更多单位。 她认为,买家则估计会继续观望,等候大选后更明确的政策变动出炉,估计也会更挑剔和对价格更敏感。因此,展望5月,她认为,推出和售出的单位,估计还是会在1000个单位以上,但可能会不及4月份的水平。 花旗集团经济师吉伟正也认为,组屋买家的薪金顶限可能上调,或许对私宅市场起间接的影响。 他指出,这会让一些原本打算在公开市场买组屋,或买新大众私宅单位的买家,转向申请新组屋。同时,假设组屋的转售价下跌,也会影响组屋提升者买大众或中档私宅的能力。 世邦魏理仕执行董事李晓和也认为,买家对于新措施如何影响大众私宅还有相当程度的忧惧。他估计接下来的买气或许不会那么炽热,第二季的新私宅销售量或许会接近第一季的。 仲量联行研究部主管蔡炎亮博士相信,以4月销售量看,尽管面对1月的降温措施,买家对私宅的需求还是很强,或许与强劲的经济情况和低利率环境有关。 但他也劝请买家以长远为目标,否则当利率开始上扬以及大量私宅在两年内竣工时,可能会“烧到手”。他认为,政策的风险越来越高,呼吁买家要谨慎。 高纬物业亚太区研究部高级经理王伽胜却不认为4月份的强劲买气能持久,认为那只是积压需求,发展商估计也无法每月推出2000个新单位出售。 如果您有任何房地产相关问题,不要犹豫,拨电+65-9337-8483与Jack联系. Advertisements

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珍珠苑三度求售 预示价约7.5亿元

2011-04-12 《联合早报》 数度出售不成的珍珠苑(PearlBank Apartments),昨天第三度登场求售,预示价约7亿5000万元,与2007年的要价一样。 若包括一笔将地契租约填补到99年的费用(1亿6720万元),发展商需要支付的总价约9亿元,尺价则相等于容积率每平方英尺1495元。 珍珠苑建有280个单位,占地8万2379平方英尺,有12种不同面积的私宅单位(面积介于1324至3993平方英尺)。 若以这个预示价来计算,业主从集体出售中可获得的金额,介于181万至488万元之间。 此外,这个项目还有8个面积介于700至5630平方英尺的商业单位,估计业主可获得的金额,介于119万至686万元之间。 这个公寓项目建于70年代,楼高37层,外形有如马蹄铁,是本地早期的私人公寓。 根据2008年的建筑总蓝图,地段被归为私宅用途,容积率是7.2。 这一回,负责珍珠苑集体出售的是莱坊(Knight Frank)。 珍珠苑上一回是在2007年取得80%的业主签名同意出售,当时也是由莱坊负责,但在推出后,却碰上了金融危机,原本有意的4家发展商,因美国次贷事件曝光而纷纷打了退堂鼓,最终集体出售失败。 在2008年1月,这个公寓项目改为投标方式集体出售,但最终也没有结果。 据了解,珍珠苑第一次尝试集体出售,是在2005、2006年间,当时,由另一家房地产咨询顾问公司负责,最终因无法取得关键的80%业主签名同意出售,而无法推出市场。 莱坊产业投资咨询部主管黄永康说,珍珠苑的优势是,它位处珍珠山的半山腰,就算是较低的楼层,也能无阻挡地看到市区景观。项目也毗邻欧南园地铁转换站,基本设施完善。 珍珠苑的公开招标截止日期是5月25日。 经禧楼也求售 与此同时,位于第9邮区的经禧楼(Cairnhill Mansion)日前也推出市场求售,保留价是3亿6150万元(或相等于潜在楼面每平方英尺2308元),这比在2007/2008年初推出市场集体出售时的要价稍低。 当年,占地4万3103平方英尺的经禧楼,预示价是4亿4360万元(每平方英尺2833元)。 发展商无需为这个项目支付发展费。经禧楼的集体出售招标活动由世邦魏理仕(CBRE)负责,招标截止日期是5月31日。 这个已有40年屋龄的项目有60个单位,平均面积约2024平方英尺,若以新的预示价计算,每名业主平均可得570万元赔偿。经禧楼也有一个8525平方英尺的顶层豪宅单位,估计业主可获得1510万元的赔偿。  

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高力国际:发展商对新加坡楼市前景仍乐观

2011-04-07 《联合早报》 尽管日本大地震引发辐射危机以及中东不稳定的政局给市场带来诸多不确定因素,但发展商对于我国楼市的前景似乎依然保持乐观。 房地产咨询公司高力(Colliers)国际的数据显示,我国今年第一季大宗房地产交易(investment sales)达到97亿7000万元,这比一年前激增了67.9%。 其中37亿元来自私宅领域,这占了总成交额的37.8%;其次是商业房地产和综合用途的房地产项目,成交额分别达到22亿6000万元和18亿3000万元,各占总成交额的23.1%和18.8%。 不过第一季度的交易量虽然活跃,成交额却不如去年第四季,季对季下跌了20.3%。去年第四季的成交额高达122亿6000万元。房地产咨询顾问公司世邦魏理仕(CBRE)和第一太平戴维斯(Savills)日前也发表了大宗房地产交易研究报告,也提到了这一点。 高力国际研究与咨询部主管谢岫君指出,尽管政府在今年初再度推出一轮降温措施,但从发展商对于政府售地计划的追捧,改写价格记录的情况,反映了发展商对大宗房地产交易的信心。 她说,嘉德置地以每平方英尺869元的标价买下碧山14街99年私宅地段,是政府售地计划、其他中央区(RCR)非永久地段招标所取得的历来最高尺价。 此外,城市发展、皇家集团控股(Royal Group Holdings)和豪利控股(Oxley Holdings)也分别改写了执行共管公寓(EC)、酒店和工业官地的记录。 谢岫君也指出,除了官地,私人领域的售地情况也同样反映了乐观的情绪,共有9亿9258万元的私人发展地段转手。这比去年第四季度猛增了近乎一倍(94.7%),而商业房地产更是机构投资者最热衷的资产类别,相关成交额达到17亿9000万元。 今年第一季也有七个项目成功集体出售,总成交额达到5亿8888万元。  

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研究报告:交易量今年首季减20%至25% 本地私宅价格整体趋稳

2011-03-29 《联合早报》 龚慧婷 分析师说,私宅价格已出现趋软迹象,显示降温措施已开始生效,政府短期内推出新降温措施的可能性不大。 最新的房地产研究报告显示,与去年第四季比较,私宅交易量在今年第一季减少了20至25%,整体价格已趋稳,有分析师猜测,政府在短期内再推出新降温措施的可能性不大。 莱坊(Knight Frank)研究部主管方宝顺在其研究报告中更指出,整体私宅价格(包括由发展商直接售卖的新单位、楼花转售和转售私宅)大致已趋稳,特别是大众私宅价格已出现趋软迹象,显示降温措施已开始生效,政府应该不会再出手。 他指出,今年首季的住宅房地产价格,上下的波动不超过2%,已经稳定下来,达到了政府希望让房地产价格维持稳定和可持续发展的目标。   他也预测,今年全年,大众私宅的价格将下跌最多达5%。 昨天发布新报告的还有世邦魏理仕(CBRE)和戴德梁行(DTZ)。 世邦魏理仕指出,在今年第一季,由发展商直接出售的私宅,估计介于3200至3400个单位之间,比去年第四季售出的4241个单位,少了20至25%。除了成交量减少,与去年底比较,新私宅价格也大致维持平稳。 方宝顺也发现,不少示范单位的参观者减少,与去年下半年火热的情况相去甚远。在第一季,发展上每个月平均卖出约1100个新单位,比2010年的平均1382个单位少了约12%。 虽然降温措施后,买家开始采观望态度,成交量下跌是预期中的事,但成交量下跌的幅度,没有分析师较早前预期的大。 售价比之前稍降 尽管如此,方宝顺昨天也指出,整体价格,尤其是大众私宅的价格,已开始趋软。在一些情况下,发展商开始推出一些“好康”,如现金回扣礼券和为最早购屋者可享有特别折扣。一些新项目在最近推出新单位时,售价也比之前的一些单位稍微便宜一点。 根据莱坊截至22日的数据,在首季,高档共管公寓价格季比上涨2.1%,平均成交价是每平方英尺2270元;超高档豪宅价格稍下跌0.3%,达3229元;中档私宅成交价上涨最多,达8.5%,达1670元;大众私宅价格只上涨2.2%,达900元,与去年第四季3.6%比较,涨幅收窄。 方宝顺说,第一季,中档私宅的涨幅比第四季的1.6%涨幅大,但主要由东海岸一些有海景的公寓带动,若加入其他地区比较,整体价格上涨的幅度其实很小。 他认为,接下来,随着更多发展商推出更多新项目,价格估计会进一步趋软。 在第一季,总价让人觉得较负担的起的“迷你型”单位,依旧受到市场欢迎。此外,一些地点好,靠近地铁站的项目也卖得不错。 世邦魏理仕的报告也显示,第一季卖得好的项目有靠近火车站的Spottiswoode 18,已卖出251个单位中的90%,平均尺价2000元,此外,濒水项目Waterfront Isle(561个单位)和靠近三巴旺地铁站的Canberra Residences(320个单位),也分别卖出75%的单位,尺价分别为990和830元。 高档买家依旧在等待时机进场,因此,豪宅项目只零星卖出一些单位。 世邦魏理仕私宅部执行董事陈金道也猜测,一些可能在第二季登场的新项目,包括弗洛拉通道(Flora Drive)的Hedges Park、基里尼路(Killiney Road)上的The Boutiq、汤申路上段的共管公寓和Luxus Hills有地私宅的第五期项目。 陈金道说:“假设经济稳定,第二季与第一季的发展步伐相同,那么,在第二季,新单位的成交量可能介于3000至3500个单位之间,价格相信不会有显著的波动。”  

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