首季私宅转售价虽上扬 但涨幅收紧

2011-04-29
《联合早报》
龚慧婷

新加坡国立大学所追踪的新加坡房地产价格指数(Singapore Residential Price Index,简称SRPI)显示,本地私宅转售价格今年第一季继续上扬,但涨幅收紧。

与去年第四季相比,在今年第一季,本地私宅的转售价上涨3.3%,其中非中央区的涨幅较大,上涨3.8%,中央区则上涨2.6%。

国大的房地产价格指数主要反映的是转售私宅市场的波动,中央区指的是第1到4(升涛湾、滨海湾一带),以及第9至11邮区的传统高档私宅黄金地区,其他则都属于非中央区范围。

而根据市区重建局星期一刚公布的数据,今年第一季整体私宅价格上涨2.2%,本地私宅价格指数也由194.8点,上扬到199.1点的历史新高位。  国大的3月份预估数据则显示,转售私宅价格的指数已达160.7点的历史新高点,比07年11月的上一个巅峰,高了12.4%。

国大指数追踪的是一篮子的私人共管公寓项目,目前追踪的是全岛26个邮区的364个私人共管公寓项目(单位总数是7万4359个)的转售价格。但篮子中不包括未竣工项目、有集体出售潜能的项目和单位数目少于40的小项目。篮子内的项目是那些竣工不久到竣工十年的私人共管公寓。  昨天公布的预估数据也显示,在3月份,整体指数稍微上扬0.1%,非中央区上涨1.7%,但中央区下跌了1.9%。

调整后的2月份数据则显示,整体指数稍微上扬0.2%,非中央区上涨1.5%,但中央区下跌0.7%。

但从去年3月至今年3月,整体指数已上扬11.9%,非中央区的涨幅是14.4%,比中央区的8.6%涨幅大。

负责编制这个指数的国大房地产研究所成员之一林秀琴副教授,也观察了政府在09年3月后,每一轮降温措施对转售市场的影响,结果是去年2月的降温措施(买房不到一年,卖方需支付印花税以及收紧借贷顶额,由房价的最多九成减至八成)实施后,转售价依然加速上涨,交易量也上升。

除此之外,政府其他三次降温措施,其实都导致房价的涨幅放缓以及交易量减少。

政府的三次出手包括:在09年9月,宣布解冻政府售地计划、禁止发展商在工程期间代买家承担房贷利息,或者允许买家在工程期间只付少金额的利息;取消利息承担计划和只付利息房贷。

去年8月,政府加重卖方印花税,买房不到三年转售,需支付卖方印花税。同时,提高购买第二套房的现金首付,由房价的5%提高至10%;收紧购买第二套房的借贷顶额,由房价的最多八成减至七成。

每轮私宅降温措施后交易量和转售价的变化

每轮私宅降温措施后交易量和转售价的变化

今年1月,政府大幅调高卖方印花税的税率和征收印花税的期限,收紧购买第二套房的借贷顶额,由房价的最多七成减至六成。

卓登新达研究部主管陈瑞谨说,国大数据显示,共管公寓转售成交量在降温措施后多下跌或许显示,政府降温措施对这些已竣工的公寓项目的影响,会比对发展商直接售卖的新私宅单位来得大。

林秀琴则指出,房价升幅放缓和转售交易量减少的现象都是暂时的,这显示房市活动可能受到其他宏观因素影响,导致降温措施没有达到预期中的效果。

这些因素就包括,市场上充斥着大量外来资金、低利率环境和房子被视为抗通胀的工具等。也有分析师相信,一些买家担心价格会越来越高,导致将来无法负担,所以赶快进场购买。

陈瑞谨说,这或意味着降温措施的“药力有效期”有限,政府接下来可能会“定期”出手,推出更多措施。

市区重建局星期一的完整季度数据也显示,在今年第一季,私宅转售市场的增长步伐已放缓,成交量下跌约24.6%,达3191个单位。


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