大众化私宅价格若下滑 转售组屋需求料受影响

2011-01-15
《联合早报》
编辑:梁嘉芪

虽然新一轮的房地产降温措施主要针对私宅市场,不过也可能影响组屋转售市场走势,关键在于大众化私宅的价格是否会应声下滑。

转售组屋要是大众化私宅的价格下跌,与地点优越的转售组屋价格相距不远,原本要购买组屋的买主可能转而购买私宅,使得组屋需求下滑。

降温措施除了会阻吓投机者外,也会直接影响想购买私宅的组屋提升者。若他们有超过一个房屋贷款,首期须支付的款项高达40%,意味购买私宅的门槛再度被调高。

卓登新达国际研究部主管陈瑞谨受访时说,房地产价格受市场情绪左右,如今私宅市场被浇了冷水,组屋转售市场也不可能置身事外,只是相对来说影响不会太大。

他认为,一些潜在组屋买家或许会暂时退场,观察大众化私宅的价格是否会下滑。要是私宅价格下滑到接近转售组屋的水平,更多买主可能宁可购买私宅。

“如果购买组屋的人减少,那么组屋的现金溢价(COV)可能在几个月后下滑。”

国际产业顾问(IPA)总裁邱瑞荣也同意说,要是私宅与转售组屋的价格差距缩小,更多买家会选择购买设施更齐全又无需受组屋条令限制的大众化私宅。

不过,Dennis Wee房地产经纪行的董事许家荣提醒说:“如果私宅售价维持在目前相当高的水平,并未显著调低,那么组屋转售市场还是会保持强劲。”

他说,任何针对私宅市场推出的降温措施,一般要等三到六个月才开始看到措施对组屋市场的影响,现在还言之过早。

政府前天再度调高房屋贷款顶限,拥有至少一个房贷的屋主,在向金融机构贷款购买新房子时,只能借到房价的60%款项,比之前的70%来得低。也就是说,他们首期须支付的款项高达40%,其中10%须是现金,其余30%可以动用公积金存款。

无论是购买私宅、组屋、执行共管公寓(executive condominium,简称EC)或中等入息公寓(HUDC),向金融机构贷款的买家都须受到同样限制。

要是买家没有任何房贷,银行可提供的房贷顶限依旧是80%。

PropertyGuru网站总裁兼创办人之一梅尔赫什说:“新贷款条例使得买家首期要支付的款项负担明显加重,相信接下来私宅和组屋交易量会进一步下降,COV也可能进一步下调。

直接冲击组屋提升者

ERA助理副总裁林东荣说,过去买家通常会“先买后卖”,但如果要继续享有相等于新房子售价80%的贷款,唯一的办法就是先卖掉组屋或还清现有的房贷。

他说:“只要家庭总收入低于8000元,又未向建屋局贷款超过两次,买家还是可以继续向建屋局申请贷款。直接受冲击的主要会是有意提升到EC、私人组屋(DBSS)或私人公寓的夹心层。”

他指出,这些组屋提升者如果负担不起40%的首期,但又想小屋换大屋,只能先卖掉房子,在新屋子还未建好前先搬去和家人一起住或租房子,这样才能向银行申请80%的贷款。

至于这是否会间接刺激租赁市场,林东荣指出:“由于经济增长强劲,租赁市场现在已经相当活跃,相信多少会带来一些额外需求。”

原本有意小屋换大屋的林盈盈(36岁,商业营运经理)得知政府再推出降温措施后,感觉购屋美梦可能就此破灭。

住在三巴旺五房式组屋的她说:“我们原本想买EC,让两个孩子有更舒适的居住环境,但40%的首期是个很重的负担。”

林盈盈说:“当局规定申请EC的人家庭收入不能超过1万元,我不认为许多组屋提升者的公积金户头里有足够存额来应付首期,因为他们还得应付现有组屋的贷款。”

她说,政府一直鼓励国人要多生育,可是新措施却对有意提升组屋类型的大家庭不利。要是他们卖掉组屋,在过渡期间先租房子住,而这将对一家大小造成不便。

希望能在今年底之前买到新房子的洪慧莉(35岁,市场通讯经理)则对新降温措施表示欢迎。为方便父母帮忙照顾孩子,她前年脱售榜鹅的组屋,全家搬到父母家居住,之后便一直密切留意市场动态。

她说:“希望新措施能使房地产市场在中短期内进一步降温,让我可以以较合理的价钱、在父母家附近买到新房子。至于是否会买组屋或私人公寓,则要看接下来的价格走势。”

Advertisements

About Jack Sheo

A licensed and proactive real estate professional, Jack goes beyond just sourcing and marketing real estate properties. Efficient and approachable, he makes the whole experience easy and stress-free.
This entry was posted in News and tagged , , , , . Bookmark the permalink.